De gemeente Zulte geeft, net als veel andere gemeentes, een aanmoedigingspremie voor wie gaat bouwen. Een initiatief waar ik op dit moment moeilijk tegen kan zijn. De premie bedraagt 625 euro, en dat lijkt dus zonder meer easy money voor wie een baksteen in de maag heeft…

Maar er zijn toch wel wat scherpe angels aan dit vehikel: de procedure die vooraf gaat aan de uitbetaling is complexer dan je zou kunnen vermoeden. Voor wie dacht dat er een cheque zou meegegeven worden met je bouwvergunning (waarom niet?) leest best eens verder, het aanvragen van deze premie is een stappenplan waar Piet Huysentruyt een duim kan aan zuigen…

Stap 1: je neemt het formulier ter hand, en probeert het te begrijpen. Niet evident, er staan zinsnedes in waarvoor Ernest Claes zich in z’n graf draait. Een niet zo willekeurige passage:

Lees het gerust een tweede keer als je daar zin in hebt…

Stap 2: vul je persoonlijke gegevens in. Uiteraard!

stap 3: bewijs dat je bent wie je bent. Daarvoor zijn een vijftal stempels nodig, te  verkrijgen op de dienst bevolking van het gemeentehuis. Na wat aanschuiven krijg je naast vijf stempels ook een papier met de hele gezinssamenstelling mee. Ook dat moet aan de aanvraag toegevoegd worden. Simpel uitlezen van de identiteitskaart zou waarschijnlijk ook kunnen, maar hey, waarom makkelijk als het ook moeilijk kan..

stap 4: voeg een kopie van je bouwvergunning toe. Deze stap is even bizar als overbodig: ik moet dus aan de dienst stedenbouw bewijzen dat ik een bouwvergunning kreeg van …euh… de dienst stedenbouw.

stap 5: ga naar het kadaster om een uittreksel waarin staat dat je eigenaar bent van de gronden. Ja, je leest het goed: je moet bewijzen dat de grond van jou is, ondanks het feit dat de gemeente al een bouwvergunning afleverde op jouw naam op die grond. Hun zelfvertrouwen kan toch niet erg hoog zijn… Stap vijf kost naast een overbodige rit naar deinze en wat tandengeknars ook nog eens vijf euro.

stap 6: om het geheel aan stempels nog wat op te vrolijken moet ook de bank er nog enkele plaatsen: je moet bewijzen dat je een lening aanging voor de bouw. Daar hoort ook het geleende bedrag bij en het dossiernummer. Hoewel dat inderdaad in de voorwaarden van de premie staat, begrijp ik toch niet goed wat daarmee bewezen wordt. Alsof rijke mensen niet gaan lenen…

stap 7: ja hoor, ook de architect moet nog eens tekenen. Waarom is me niet helemaal duidelijk, gezien het plan van de bouwvergunning al goedgekeurd is en dat wordt getekend… door dezelfde architect.

stap 8: proficiat, uw dag zit er op, dit formuliertje is ingevuld. Afgeven op de dienst stedenbouw, en nog wat geduld: de uitbetaling zal over vier maand (!) gebeuren…

Voor dit ‘formuliertje’ waren welgeteld vier verschillende ambtenaren nodig, een bankdirecteur, een architect en een bouwheer. Ik ga toch maar eens op zoek naar het emailadres van de schepen voor administratieve vereenvoudiging, ik ruik voor hem een vette kluif…

Een huis bouwen doe je meestal niet enkel door eens diep in je achterzak te tasten. Hoe gelukkig je ook mag zijn bij het optrekken van een eigen stulpje, er is bij een bouw nagenoeg altijd iemand die nog gelukkiger is: je bank.  Hoewel ik de banken hun plezier wel gun in deze moeilijke tijden, laat ik dat liever niet ten koste gaan van m’n eigen rekening. Er zijn nogal wat manieren om niet te veel geld te verliezen bij een lening aan deze glimlachende derde…
Een top vijf van wat ik de voorbije maanden opstak van alle adviezen die ik links en rechts hoorde ivm de zoektocht naar een lening, en de ervaringen die ik de voorbije dagen opdeed bij het onderhandelen van een lening vind je hieronder. Hopelijk is ‘iemand’ er ‘iets’ mee…

1. Vergelijk, vergelijk, vergelijk

Je gaat al jaren bij dezelfde bankier, en het is een vriend van een vriend? Prima, maar dat mag je niet tegen houden om met zijn leningsvoorwaarden eens aan te kloppen bij de concurrentie. Zeker weten dat die wel een manier verzinnen om nog goedkoper te gaan. Een goed vertrekpunt voor je vergelijkingen is www.spaargids.be , www.renteopdevoet.be of  de rentebarometer, waar je indicatieve intrestvoeten kan zien bij meerdere banken. Uiteraard kan je daarover nog eens onderhandelen… Naast het ontleende bedrag speelt nog een belangrijke parameter een rol bij het vergelijken: de Q, of de verhouding van het ontleende bedrag tot de totale waarde van het project. Hoe lager de Q, hoe lager het risico voor de bank.

2. Bekijk alternatieve oplossingen

Soms komt een beetje creativiteit kijken bij het afsluiten van een lening. Je kan bijvoorbeeld twee leningen combineren: eentje met een optimale fiscale winst, en een andere die wat korter loopt.Vergeet ook de groene lening niet. Voor een maximaal bedrag van 15000 euro (per persoon) kan je 1,5% korting krijgen op je lening (vast tarief). Op die manier kan je dat bedrag super goedkoop lenen. (ongeveer 2,5% vast!) Voorwaarde is dat je dit geld besteedt aan groene investeringen, maar ook isolatie en dubbel glas vallen daar voorlopig onder, dus dat is geen probleem voor wie nieuwbouwplannen heeft.

Ander trucje is een deeltje van je lening via mandaat regelen, maar ook dat vraag je best pas op het einde van de onderhandelingen, anders zou het voordeel dat je hiermee doet (minder notariskosten) wel eens kunnen doorgerekend worden in je tarief..

3. Maak telkens de som…

Vaak wordt een lening gekoppeld aan een aantal andere zaken: dossierkosten, verplichte schuldsaldo en verzekeringen, … Laat je niet overrompelen en maak telkens in detail de som. bekijk ook telkens de worst-case scenario’s voor variabele intrestvoeten. Soms lijken de dingen mooier dan ze zijn…

Banken zijn momenteel verlekkerd op de verkoop van leningen met een variabele rentevoet. De reden hiervoor is dat die gekoppeld zijn aan een index die historisch laag staat (bekijk zeker de situatie van de voorbije 8 jaar eens, dat is het meest relevant). Banken kunnen zo een redelijk laag tarief aanbieden, en toch met een flinke winstmarge werken. Onderhandel dus niet enkel over variabele rentevoeten, maar ook over vaste. Beslis pas op het einde welke je zal nemen!

Een zekere Erik stelde een nobele daad door een excelformulier te ontwikkelen dat de ideale leningsvoorwaarden voor jou uitzoekt. Op zijn blog ga je naar dagboek->financieel. Daar staat de uitleg van het bestand + een link voor de download. Ben je geen excelmens, dan vind je bij je bank wel een tabelletje met de ideale verdeling van je lening..

4. Neem er je tijd voor

Je lening enkele fracties goedkoper krijgen (zelfs al lijkt het ver achter de komma), levert op het einde van de rit soms een klein fortuin op.  Om kleren te kiezen worden soms vijf winkels bezocht om 5 euro korting te krijgen, waarom zou je dan hetzelfde niet doen als je vele duizenden euro’s kan opleveren? (en dat doet het, vandaag bespaarde ik een paar duizend euro op enkele uren tijd..)

5. Vraag (heel veel) onafhankelijk(!) advies

Is wat hierboven staat latijn, en krijg je een punthoofd bij termen als ‘degressieve afbetaling’, ‘schuldsaldoverzekering’,'quotiteiten’, mensualiteiten’,  ‘mandaat’ of ‘cap’, zoek dan iemand die je bijstaat in deze zoektocht. Bij voorkeur iemand die helemaal neutraal staat tegenover je dossier. Het zal je geen windeieren leggen…

Update 8/11/2009: kennelijk werd er nogal wat alcohol geschonken op het begrotingsoverleg. Dag na dag komen andere versies van deze regeling boven drijven. Het blijft wachten op de wetteksten, maar in elk geval is dit artikeltje nu terug weer actueel…

In een land als België mag een mens al blij zijn als er uberhaupt een beslissing genomen wordt, maar als die dan nog eens netto €7500 opbrengt, dan is deze burger een tevreden burger. Ja hoor, de 6% geldt nog voor alle bouwvergunningen die voor 31 maart ingediend worden… de 6% geldt nog voor iedereen die voor 31 maart een aanvraagdossier binnen brengt, en voor 31 december 2010 z’n facturen heeft. Op de site van bouwenenwonen.be vind je iets meer detail over deze regeling.

Voor de andere premies is ook één en ander gewijzigd, voor isolerend glas en isolatiematerialen zijn de fiscale gunstmaatregelen weggevallen. Zonneboilers en warmtepompen kunnen wel nog in aanmerking komen voor premies: lees daar meer over op de site van taxtalk

Tenzij alle overheden hun best doen om alle mogelijke vertragingen te benutten: time is on our hand!