Enkele jaren geleden werd de EPB-wetgeving nog verketterd als zijnde een nutteloze kost bij een bouwproject. Enkele jaren van stijgende energieprijzen en klimaatverandering later, is dit al een stukje beter aanvaard.

Het is heel jammer dat je deze berekeningen niet zelf mag uitvoeren, (tenzij je het juiste diploma hebt) maar de kostprijs is dankzij de marktwerking de laatste jaren toch wel aanvaardbaard geworden. Voor zo’n 500 à 600 euro vind je wel iemand die dit voor jou wil doen, en niet vies is van wat advies ook.

Zo’n berekening resulteert in twee waardes: een K-waarde en een E-waarde. De eerste waarde zegt hoe goed je huis geïsoleerd is (kleine K-waarde is beter), de tweede waarde bepaalt hoe energie-efficiënt je woning is.

Wettelijk zijn er maxima opgelegd. Vanaf 2010 mag K niet groter zijn dan 45, en E niet groter dan 85.

Momenteel stelt de voorberekening dat K=33 en E=62. Daarmee scoort het ontwerp ruim beter dan de criteria opgelegd door de overheid, maar waarschijnlijk valt hier en daar nog wat te optimaliseren.

Door te spelen met verschillende parameters (glastypes, isolatiediktes, …) valt er mogelijks nog wat winst te rapen…

Het indrukwekkende dossier ruwbouw (toch een goeie duim dik) ligt op tafel, verschillende aannemers zitten momenteel met een rekenmachine in de hand hun beste prijs te bepalen. Kritisch punt wordt alvast hun voorgestelde startdatum…

Twee weekjes wachten op hun voorstel, en dan nog maar eens een knoopje doorhakken…

Ondertussen zijn ook de 70 paarden gevonden, al zijn het eerder 100 muilezels geworden. Een Fiat Doblo in de cargo versie wordt het werkpaardje van dienst de komende jaren…

Als fan van de fiets, gebruiker van de trein en liefhebber van een eindje lopen had ik de laatste jaren niet echt nood aan een auto. Dat en het feit dat de auto thuis nogal vlot gedeeld wordt natuurlijk.

Maar nu het bouwavontuur dichter komt, wordt een auto minder misbaar.
Sinds een paar dagen ben ik dan ook cavalier seul op diverse autozoekertjes-sites. Kapaza, autoscoot, hebbes, tot in de donkerste hoekjes heb ik ze uitgeplozen. M’n ideale werf-wagen is een tweedehands exemplaar (dan moet ik de eerste kras niet maken) met behoorlijk wat laadruimte (denk aan fiat doblo, peugeot partner, opel combo, renault Kangoo).
Omdat aan de horizon de eerste facturen van m’n huis al staat te trappelen, moet ook de prijs nog een beetje beschaafd zijn.

Gelukkig is het aanbod in dat soort wagens nog redelijk uitgebreid, zeker in de versie met slechts twee zitplaatsen en een grote laadruimte, wat ook een optie is.

Mocht iemand een wagen te koop weten staan die aan de voorwaarden voldoet: je weet me te vinden…

God zal het u lonen, en ik ook.

Zo’n 270 dagen nadat de eerste papieren voorzien werden van een stempel, is de definitieve bouwvergunning in m’n bezit. Volgende week worden de aannemers gecontacteerd, langzaam maar zeker worden de dingen wat concreter..

Vandaag staat aangekruist in m’n agenda: er moet een krabbeltje gezet worden onder de overeenkomst voor de lening.

De jacht naar het beste tarief was boeiend maar zoals elk avontuur niet vrij van hindernissen. De overeenkomst zal getekend worden bij KBC (vaste rente), maar ik wil je de meest bizarre andere voorstellen niet onthouden…

- Eén bank had enkele kleine lettertjes staan in de overeenkomst die er op neer kwamen dat je het geld enkel mocht opnemen op basis van de gedane werken aan een vast percentage. Bijvoorbeeld: de laatste 20% wordt uitbetaald eens de keuken geplaatst is, wat de facto betekent dat je het opnemen moet spreiden over een jaar tijd. Enkele paragrafen verder in die overeenkomst stond ook te lezen dat je voor niet opgenomen geld een boete-rente hoort te betalen. De ironie van de zaak zal je wel duidelijk zijn: je betaalt omdat je een bedrag ontleend hebt, maar je mag het niet meteen opnemen. En net daarom moet je dan ook nog eens een boete betalen. Kassa kassa voor de bank natuurlijk, maar ik heb toch maar bedankt.

- Dexia, m’n goeie ouwe thuisbank had dan weer een heel andere aanpak. Toen ik hen op de hoogte bracht van de scherpe tegenvoorstellen deden ze een ‘interessant tegenvoorstel’. Helaas lag dat (lang leve Excel) ettelijke duizenden euro’s boven het voorstel van de andere bank door de erg dure SSV en andere bijkomende kosten. Blijkbaar hopen ze op klanten die zelf niet kunnen rekenen…

- het viel me erg op dat iedere bank ergens wel een scherp tarief heeft dat ze erg sterk promoten. M’n tip dus aan wie gaat leningshoppen: laat de bank z’n voorstel doen, kom niet meteen zelf af met een looptijd of rentetype.

De firma lippens geotechniek bezorgde me deze week goed nieuws. Niet alleen werd de gevraagde sondering (3×5T) erg snel uitgevoerd, het resultaat is ook nog eens gunstig: een ‘goedkope’ sleuffundering will do.
In tijden van stijgende staalprijzen kan ik daar enkel blij om zijn.

Het schepencollege was zo goed om vorige week een krabbel te zetten onder m’n bouwaanvraag.  Alweer een stapje verder!

Een huis bouwen doe je meestal niet enkel door eens diep in je achterzak te tasten. Hoe gelukkig je ook mag zijn bij het optrekken van een eigen stulpje, er is bij een bouw nagenoeg altijd iemand die nog gelukkiger is: je bank.  Hoewel ik de banken hun plezier wel gun in deze moeilijke tijden, laat ik dat liever niet ten koste gaan van m’n eigen rekening. Er zijn nogal wat manieren om niet te veel geld te verliezen bij een lening aan deze glimlachende derde…
Een top vijf van wat ik de voorbije maanden opstak van alle adviezen die ik links en rechts hoorde ivm de zoektocht naar een lening, en de ervaringen die ik de voorbije dagen opdeed bij het onderhandelen van een lening vind je hieronder. Hopelijk is ‘iemand’ er ‘iets’ mee…

1. Vergelijk, vergelijk, vergelijk

Je gaat al jaren bij dezelfde bankier, en het is een vriend van een vriend? Prima, maar dat mag je niet tegen houden om met zijn leningsvoorwaarden eens aan te kloppen bij de concurrentie. Zeker weten dat die wel een manier verzinnen om nog goedkoper te gaan. Een goed vertrekpunt voor je vergelijkingen is www.spaargids.be , www.renteopdevoet.be of  de rentebarometer, waar je indicatieve intrestvoeten kan zien bij meerdere banken. Uiteraard kan je daarover nog eens onderhandelen… Naast het ontleende bedrag speelt nog een belangrijke parameter een rol bij het vergelijken: de Q, of de verhouding van het ontleende bedrag tot de totale waarde van het project. Hoe lager de Q, hoe lager het risico voor de bank.

2. Bekijk alternatieve oplossingen

Soms komt een beetje creativiteit kijken bij het afsluiten van een lening. Je kan bijvoorbeeld twee leningen combineren: eentje met een optimale fiscale winst, en een andere die wat korter loopt.Vergeet ook de groene lening niet. Voor een maximaal bedrag van 15000 euro (per persoon) kan je 1,5% korting krijgen op je lening (vast tarief). Op die manier kan je dat bedrag super goedkoop lenen. (ongeveer 2,5% vast!) Voorwaarde is dat je dit geld besteedt aan groene investeringen, maar ook isolatie en dubbel glas vallen daar voorlopig onder, dus dat is geen probleem voor wie nieuwbouwplannen heeft.

Ander trucje is een deeltje van je lening via mandaat regelen, maar ook dat vraag je best pas op het einde van de onderhandelingen, anders zou het voordeel dat je hiermee doet (minder notariskosten) wel eens kunnen doorgerekend worden in je tarief..

3. Maak telkens de som…

Vaak wordt een lening gekoppeld aan een aantal andere zaken: dossierkosten, verplichte schuldsaldo en verzekeringen, … Laat je niet overrompelen en maak telkens in detail de som. bekijk ook telkens de worst-case scenario’s voor variabele intrestvoeten. Soms lijken de dingen mooier dan ze zijn…

Banken zijn momenteel verlekkerd op de verkoop van leningen met een variabele rentevoet. De reden hiervoor is dat die gekoppeld zijn aan een index die historisch laag staat (bekijk zeker de situatie van de voorbije 8 jaar eens, dat is het meest relevant). Banken kunnen zo een redelijk laag tarief aanbieden, en toch met een flinke winstmarge werken. Onderhandel dus niet enkel over variabele rentevoeten, maar ook over vaste. Beslis pas op het einde welke je zal nemen!

Een zekere Erik stelde een nobele daad door een excelformulier te ontwikkelen dat de ideale leningsvoorwaarden voor jou uitzoekt. Op zijn blog ga je naar dagboek->financieel. Daar staat de uitleg van het bestand + een link voor de download. Ben je geen excelmens, dan vind je bij je bank wel een tabelletje met de ideale verdeling van je lening..

4. Neem er je tijd voor

Je lening enkele fracties goedkoper krijgen (zelfs al lijkt het ver achter de komma), levert op het einde van de rit soms een klein fortuin op.  Om kleren te kiezen worden soms vijf winkels bezocht om 5 euro korting te krijgen, waarom zou je dan hetzelfde niet doen als je vele duizenden euro’s kan opleveren? (en dat doet het, vandaag bespaarde ik een paar duizend euro op enkele uren tijd..)

5. Vraag (heel veel) onafhankelijk(!) advies

Is wat hierboven staat latijn, en krijg je een punthoofd bij termen als ‘degressieve afbetaling’, ’schuldsaldoverzekering’,'quotiteiten’, mensualiteiten’,  ‘mandaat’ of ‘cap’, zoek dan iemand die je bijstaat in deze zoektocht. Bij voorkeur iemand die helemaal neutraal staat tegenover je dossier. Het zal je geen windeieren leggen…

Surfend op de groene golven van de bouwsector kan je tegenwoordig tal van premies grijpen. Voor de meesten volstaat dit al als motivatie om wat extra PUR of PIR in de muren te proppen of wat panelen op het dak te vijzen. Om je te adviseren bij alle keuzes die daarbij naar boven komen, kan je beroep doen op de milieuadvieswinkel in Gent, een nevenproject van het Gents Milieufront.

Dat bouwadvies krijg je tegen betaling, maar voor de inwoners van sommige gemeentes in Oost-Vlaanderen is het zelfs volkomen gratis. (waaronder ook Zulte) Een gespecialiseerde architect loodst je door je plan of schets, of beantwoordt gerichte vragen over isolatie of energie bij je verbouwing of nieuwbouw. Het advies kan erg algemeen zijn, of bestaan uit tal van diverse tips die je later geld of energieverspilling kunnen besparen.

Een onschatbare second opinion, die ik iedereen ten zeerste kan aanbevelen. Wacht wel niet te lang met het aanvragen van je afspraak, want kennelijk is men daar momenteel het slachtoffer van z’n eigen succes.

De voorbije weken liet ik me al eens betrappen met truweel, potlood achter het oor en zavel onder de vingernagels. Een carrièremove zit er nochtans niet meteen aan te komen. De oorzaak ligt bij de cursus basis ruwbouw in Kortrijk. (syntra west)

Die cursus kost behalve veel kilometers autostrade niet zo heel erg veel (dankzij de opleidingscheques), en ik kan het iedereen aanraden die met bouwplannen zit. Naast het obligatoire metsen (fun, fun, fun!) behandelt de cursus ook de volledige ‘theorie’ achter de ruwbouw van een woning, van de fundering tot het dak. Daarmee zal je uiteraard nooit je architect of aannemer vervangen (daarvoor heb ik ook geen ambitie, wees gerust), maar het zorgt er wel voor dat je over de meeste onderwerpen kan meepraten…

En geef toe, een ‘computermanneke’ dat vlot kan meebabbelen over rioleringsstelsels, metsverbanden, betonkwaliteit, koppelkepers, sonderingsresultaten, waterkeringen of thermische verliezen: het kan enkel z’n street credability verhogen..